Vermieter aufgepasst: Kurzzeitvermietungen könnten bald Geschichte sein
Ende Oktober ist das neue Gastgewerbegesetz in Kraft getreten; anwendbar wird es ab 1. Jänner 2026. Das Gesetz führt weitreichende Beschränkungen für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen ein – ein Thema, das bereits im Gesetzgebungsverfahren erhebliche öffentliche Kritik ausgelöst hat. Wie werden Plattformen wie Booking.com und Airbnb künftig reguliert? Wir erläutern dies im Folgenden.
Bereits vor mehreren Monaten haben wir in unserem Beitrag Kurzzeitvermietung von Wohnungen? – Wesentliche Einschränkungen in Sicht! den damaligen Entwurf des neuen Gastgewerbegesetzes („ZGos-1“) vorgestellt, mit dem die slowenische Regierung die zunehmenden Auswirkungen kurzfristiger Vermietungen auf den Wohnungsmarkt adressieren wollte. Aufgrund erheblicher Kritik aus Fachkreisen und der Öffentlichkeit wurde der Entwurf leicht adaptiert, und im Oktober hat die Präsidentin der Republik Slowenien das neue Gesetz kundgemacht. Im Folgenden bewerten wir, ob die ursprünglich geplanten strengen Beschränkungen tatsächlich beibehalten wurden oder ob die Regierung zumindest teilweise den Interessen von Wohnungseigentümern und Befürwortern eines freieren Marktes nachgekommen ist.
ZGos-1 bringt umfassende Änderungen speziell für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen. Ziel ist es, die Lage am langfristigen Wohnungsmarkt zu verbessern, indem das starke Wachstum kurzfristiger Vermietungen begrenzt und Eigentümer dazu motiviert werden, ihre Wohnungen wieder längerfristigen Wohnformen zur Verfügung zu stellen. Gleichzeitig regelt das Gesetz erstmals systematisch die Voraussetzungen für die Ausübung der kurzfristigen Vermietung, legt zeitliche und räumliche Beschränkungen fest und ermöglicht es Gemeinden, die Auswirkungen auf das lokale Umfeld zu bewerten und entsprechende Maßnahmen zu setzen.
Kurzfristige Vermietung kann sowohl in einer Eigentums- als auch in einer Mietwohnung erfolgen. Ist der Anbieter nicht Alleineigentümer, muss er vor Aufnahme der Tätigkeit die schriftliche Zustimmung des Eigentümers bzw. sämtlicher Miteigentümer einholen.
Zusätzliche Zustimmungen sind in Zwei- oder Mehrparteienhäusern einzuholen. In Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten ist die kurzfristige Vermietung nur zulässig, wenn jene Miteigentümer zustimmen, die gemeinsam mehr als drei Viertel der Miteigentumsanteile halten, sowie die Wohnungseigentümer jener Gebäudeteile, deren Wände, Böden oder Decken an die vermietete Wohnung angrenzen. In Zweifamilienhäusern ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Die Zustimmung der angrenzenden Wohnungseigentümer gilt für maximal drei Jahre ab ihrer Erteilung. Bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bestehende Zustimmungen bleiben bis 31. Dezember 2026 oder bis drei Jahre ab ihrer Erteilung gültig – je nachdem, welcher Zeitpunkt später liegt. Bei einem Eigentumswechsel eines einzelnen Gebäudeteils kann die Zustimmung widerrufen werden; kommt es hingegen zu einem Eigentumswechsel an der konkret vermieteten Wohnung, für die die Zustimmung erteilt wurde, erlischt die Zustimmung automatisch mit dem Tag des Eigentumsübergangs.
Das Gesetz begrenzt auch die Anzahl der Gäste pro Wohnung. Jeder Gast muss über mindestens acht Quadratmeter Nutzfläche verfügen, und es dürfen gleichzeitig nicht mehr als fünfzehn Personen in einer einzelnen Wohnung untergebracht werden.
Die zentrale Neuerung – und zugleich jene, die unter Vermietern die größte Unzufriedenheit ausgelöst hat – ist die zeitliche Beschränkung der kurzfristigen Vermietung. Diese Tätigkeit wird in jenen Gemeinden zeitlich eingeschränkt, in denen ein hohes Risiko besteht, dass kurzfristige Vermietungen nachteilige Auswirkungen auf den langfristigen Wohnungsmarkt haben. Die Regierung wird die Kriterien zur Identifikation solcher Gemeinden in einer Verordnung festlegen, wobei insbesondere die durchschnittlichen Wohnungspreise sowie das Ausmaß der kurzfristigen Vermietungen in der jeweiligen Gemeinde zu berücksichtigen sind.
In Gemeinden mit hohem Risiko gilt grundsätzlich, dass eine Wohnung nicht mehr als 60 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden darf. Wie der Bürgermeister von Ljubljana, Zoran Janković, mehrfach betont hat, wird genau diese Beschränkung voraussichtlich in Ljubljana in dieser Form eingeführt. Kurzfristige Vermietungen werden dort vermutlich nur in den Sommermonaten zulässig sein, wenn viele Touristen, aber weniger Studierende in der Stadt sind. Gemeinden mit hohem Risiko können von dieser Grundregel abweichen und per gemeinderechtlicher Verordnung entweder ein strengeres Regime ( bis zu 30 Tagen pro Kalenderjahr ) oder ein liberaleres Regime, allerdings höchstens 270 Tage pro Kalenderjahr, festlegen.
In Gemeinden, die nicht auf der Hochrisikoliste geführt werden, sieht das Gesetz keine allgemeine zeitliche Beschränkung vor. Dennoch können auch diese Gemeinden eine eigene jährliche Begrenzung festlegen, sofern diese nicht strenger als 60 Tage ist.
Das verabschiedete Gesetz hat damit zumindest teilweise die Kritik berücksichtigt und einen etwas liberaleren Ansatz bei der Beschränkung kurzfristiger Vermietungen eingeführt. Hinsichtlich der Vermietungen in Mehrparteienhäusern ist die Regierung jedoch nicht zurückgewichen: Dort wird die Einholung der erforderlichen Zustimmungen in der Praxis oftmals (zu) anspruchsvoll sein. In vielen Fällen könnten solche Vermietungen faktisch nahezu unmöglich werden.
Letztlich wird die Wirkung des Gesetzes maßgeblich von seiner Umsetzung auf Gemeindeebene abhängen. Gemeinden werden – zumindest was den zeitlichen Rahmen betrifft – entweder erhebliche Einschränkungen für kurzfristige Vermietungen vorsehen oder den Eigentümern eine relativ weitgehende Freiheit bei der Nutzung ihrer Liegenschaften einräumen können. In vielen Fällen wird dies entscheidend dafür sein, ob die kurzfristige Vermietung wirtschaftlich tragfähig bleibt oder ob Eigentümer gezwungen sein werden, auf eine langfristige Vermietung umzusteigen oder die Immobilie gegebenenfalls sogar zu veräußern.
