Mietrecht Vermieter verrechnet Schadensersatzansprüche mit Kaution nach Ablauf der Verjährungsfrist

Ein Streit zwischen einem Vermieter und seiner ehemaligen Mieterin führte zu einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs in Sachen Kaution: Wird die Mietsache beschädigt zurückgegeben, dürfen Vermieter das Geld für Reparaturen auch dann noch mit der Kaution verrechnen, wenn die Rückgabe länger als sechs Monate zurückliegt (VIII ZR 184/23). 

Sachverhalt

Im konkreten Fall forderte die Mieterin nach ihrem Auszug Anfang November 2019 die Kaution von 780 Euro zurück. Der Vermieter ließ sich Zeit. Am 20. Mai 2020 antwortete er und verwies auf angebliche Schäden an der Wohnung. Diese waren seiner Ansicht nach so beträchtlich, dass die Reparaturkosten den Kautionsbetrag überstiegen. Er werde daher die Kaution nicht zurückzahlen, teilte er mit.

Daraufhin zog die Mieterin vor Gericht und pochte auf die Halbjahresfrist: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch müssen Vermieter nämlich Ersatzansprüche wegen „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache“ geltend machen, andernfalls sind sie verjährt (§ 548 BGB). Als der Vermieter am 20. Mai 2020 mitgeteilt habe, dass er den Kautionsbetrag mit den Renovierungskosten verrechnen werde, sei diese Frist abgelaufen gewesen. 

Entscheidung der Vorinstanzen

Die Vorinstanzen gaben der Mieterin Recht: Die Ansprüche des Vermieters seien verjährt, er müsse die Kaution zurückzahlen. Zwar regelt § 215 BGB, dass die Aufrechnung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Eine Aufrechnung setzt jedoch gem. § 387 BGB die Gleichartigkeit der Ansprüche voraus.

Demnach müsste es sich bei den Schadensersatzsansprüchen des Vermieters um Geldansprüche handeln (da der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auch ein Geldanspruch ist). Grundsätzlich schuldet der Sachadensersatzpflichtige gem. § 249 Abs. 1 BGB aber die Wiederherstellung in natura (sog. Naturalrestitution). Erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB wandelt sich dieser in einen Geldanspruch um. Da der Vermieter aber erst nach Ablauf der Verjährungsfrist von seiner Ersetzungsbefugnis gebraucht gemacht hat, hätte vor Ablauf der Frist kein gleichartiger Anspruch (also ein Geldanspruch) bestanden. Die Möglichkeit der Ausübung der Ersetzungsbefugnis genüge dafür nicht. Zudem dürfe der Mieter nach Ablauf der Verjährungsfrist darauf vertrauen, nicht mehr wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden.

So entscheid der BGH

Das sah der Bundesgerichtshof anders: Es genüge die Möglichkeit der Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist. Die Vorinstanzen hätten die „typische Interessenlage der Mietparteien nicht hinreichend berücksichtigt“. Die Kaution solle schließlich berechtigte Ansprüche der Vermieter absichern.

Der Mieter habe regelmäßig kein Interesse daran, dass die Ausübung der Ersetzungsbefugnis noch in unverjährter Zeit erfolgt. Die isolierte Ausübung der Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre insofern ein lediglich formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Barkaution, die ihrerseits nach der Rechtsprechung des Senats nicht in jedem Fall innerhalb der kurzen Verjährungsfrist zu erfolgen hat.

Vermieter sollten angesichts von Schäden an der Mietsache die Möglichkeit haben, sich auf einfache Weise schadlos zu halten. Sie könnten daher nach dem Ende des Mietverhältnisses ihre Ansprüche mit der Kaution verrechnen. Die Vereinbarung der Barkaution im Mietvertrag sei so auszulegen, dass der Vermieter auch nach dem Ende der sechsmonatigen Verjährungsfrist Forderungen wegen Mietschäden von der Kaution abziehen könne. 

Dem Mieter sei wiederum regelmäßig bewusst, dass der Vermieter von der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache zunächst deshalb absieht, weil er sich ohne Weiteres durch Aufrechnung und die damit zugleich und typischerweise ausgeübte Ersetzungsbefugnis aus dem ihm gerade zu diesem Zweck gestellten Kautionsguthaben befriedigen kann. Zudem wisse er bis zu der Abrechnung des Vermieters über das Kautionsguthaben ohnehin nicht, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe sich dieser auf Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache beruft. Demnach bestünde auch kein berechtigtes Vertrauen des Mieters, nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr - im Wege der Aufrechnung - wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in Anspruch genommen zu werden, solange der Vermieter noch keine Abrechnung erteilt hat.

Ob die vom Vermieter behaupteten Schadenersatzansprüche überhaupt bestehen, habe das Landgericht Nürnberg-Fürth allerdings nicht geprüft, so die Bundesrichter: Denn es habe die Ansprüche fehlerhaft für verjährt gehalten. Diese Prüfung sei nun nachzuholen. Zu diesem Zweck verwies der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit ans Landgericht zurück. 

Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23