Niederländisches Immobilienrecht Wertlos oder liquidiert: Aktuelles zur Situation bei einem unauffindbaren Hypothekengläubiger (NLD)
Der Hypothekengläubiger muss die Löschung einer Hypothek mit seiner Unterschrift bestätigen. Was aber, wenn dieser unauffindbar ist oder nicht mehr existiert? In letzter Zeit wurden mehrere Urteile zu diesem Rechtsthema veröffentlicht. Den aktuellen Sachstand geben wir hier wieder.
Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Immobilie verkauft. Darauf lastet aber noch eine alte Hypothek. Sie denken sich: „Nicht schlimm, das Darlehen ist seit Langem getilgt, das ist nur eine Formalität.“ Aber dann ist der ehemalige Hypothekengläubiger unauffindbar oder (als Gesellschaft) aufgelöst. Das Datum der Eigentumsübertragung nähert sich. Was nun?
Der Begriff „Löschung“
„Löschung“ bedeutet das Löschen der Hypothek aus den öffentlichen Registern des Grundbuchamtes. Dies erfolgt nach der Tilgung des Darlehens nicht automatisch, sondern erfordert eine zusätzliche Handlung. Oft geschieht das mit einer notariellen Urkunde.
Wir gehen hier davon aus, dass das Darlehen getilgt und die Tilgung nachweisbar ist.
Wertlosigkeit
Das Gesetz sieht vor, dass der Gläubiger (Hypothekeninhaber) im Falle des Erlöschens einer Hypothek verpflichtet ist, dem Berechtigten (dem Eigentümer) eine Erklärung über das Erlöschen der Hypothek auszustellen. Wird die erforderliche Erklärung nicht ausgestellt, erklärt das Gericht auf Antrag des direkten Berechtigten die Eintragung für wertlos.
Wiederaufnahme bzw. Wiedereröffnung der Liquidation einer aufgelösten juristischen Person
Eine aufgelöste juristische Person kann keine Handlungen vornehmen. Es geschieht allerdings im Nachhinein öfter, dass es doch noch Vermögen gibt. In dem Fall kann das Gericht die Liquidation wiederaufnehmen (wiedereröffnen) und einen oder mehrere Liquidatoren beauftragen, die die erforderlichen Handlungen nachträglich vornehmen können. Konkret: Bei einer aufgelösten juristischen Person als Hypothekengläubiger kann die Hypothek also nachträglich auf diese Art und Weise gelöscht werden. Dieses Verfahren kostet allerdings Zeit und Geld, denn es muss ein Antrag bei Gericht gestellt und bearbeitet werden.
Der Vollständigkeit halber: Unter einer aufgelösten juristischen Person versteht sich eine juristische Person, die durch Auflösung zu existieren aufgehört hat. Wenn eine juristische Person durch juristische Verschmelzung oder Spaltung erlischt, gibt es einen Rechtsnachfolger.
Bei Banken wird übrigens immer ein Rechtsnachfolger zu benennen sein. Probleme treten hauptsächlich bei „privaten“ Geldgebern auf, wenn beispielsweise die eigene Holding dem Gesellschafter oder einem Kind ein Darlehen gewährt.
Vier aktuelle Urteile
Mit dem Urteil der Rechtbank Midden-Nederland erklärt das Gericht eine Hypothek für wertlos, weil der Hypothekengläubiger aufgelöst wurde und sich aus den vorgelegten Schriftstücken ergibt, dass das Darlehen getilgt worden ist. Allerdings ergibt sich aus den Umständen nicht, ob versucht worden ist, mit natürlichen Personen, die hinter der Gesellschaft stehen, Kontakt aufzunehmen. Die Gesellschaft hörte bereits im Jahr 2012 auf zu existieren.
Erwägungen, wenn ein Gericht die Hypothekeneintragung für wertlos erklärt:
- Die Gesellschaft, die Hypothekengläubigerin ist, hat vor einiger Zeit aufgehört zu existieren
- Die ehemaligen Geschäftsführer dieser Gesellschaft gelten als nicht mehr am Leben
- Die ehemaligen Geschäftsführer scheinen trotz erheblicher Bemühungen unauffindbar zu sein
- Der Liquidator ist verstorben
- Die Verwaltung des Liquidators/Hypothekenschuldners ist unauffindbar
- Vorheriger Versuch der Bereinigung ist gescheitert
- Die Tilgung der Schuld ist wahrscheinlich
Erwägungen des Gerichts bei Wiederaufnahme bzw. Wiedereröffnung der Liquidation zwecks Löschung einer Hypothek:
- Ehemalige Geschäftsführer der Gesellschaft sind bekannt
Rechtbank Midden-Nederland 25. Mai 2022 ECLI:NL:RBMNE:2022:2005
Rechtbank Amsterdam van 4. August 2022 ECLI:NL:RBAMS:2022:4709
Rechtbank Noord-Holland 6. Dezember 2021 ECLI:NL:RBNHO:2021:11269
Rechtbank Rotterdam 14. Dezember 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:10100
Rechtbank Noord-Holland 13. Juni 2022 ECLI:NL:RBNHO:2022:5089
Ergebnis
Aus den Urteilen geht hervor, dass eine Hypothek so oder so gelöscht werden kann. Dieses Thema ist noch voll in Bewegung. Das Gericht bevorzugt es, wenn die ehemaligen Geschäftsführer der Gesellschaft zwecks Wiederaufnahme bzw. Wiedereröffnung der Liquidation kontaktiert werden.
Vorbeugen ist besser: Lassen Sie die Hypothek vorzugsweise rechtzeitig löschen.
