Mietrecht Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaft: Ausnahme von Sperrfrist bei entfernten Verwandten?
In Berlin hatte eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) eine Wohnung gekauft und meldete sogleich Eigenbedarf für einen Gesellschafter an. Die Sperrfrist für Personengesellschaften gelte für sie nicht, da die Gesellschafter Cousins seien. Der BGH musste sich nun mit der Frage beschäftigen, wer als Familienangehöriger im Sinne der mietrechtlichen Eigenbedarfskündigung gilt.
Eigenbedarfskündigung
Sofern ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kann es durch eine ordentliche Kündigung des Vermieters beendet werden. Dies setzt gem. § 573 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Zu diesen Interessen gehört auch der sog. Eigenbedarf, d.h. wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Dieses Recht zur Eigenbedarfskündigung wird jedoch im Falle einer Wohnungsumwandlung durch § 577a Abs. 1 BGB eingeschränkt. Wenn nach Überlassung an den Mieter an den vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum (iSd WEG) begründet und dieses veräußert wird, gilt für die Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von 3 Jahren seit der Veräußerung. Diese Sperrfrist beträgt sogar bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist (§ 577a Abs. 2 BGB). Diese Gebiete werden durch die Landesregierungen per Rechtsverordnung bestimmt.
Die Sperrfristregelung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber veräußert worden ist (§ 577a Abs. 1a Nr. 1 Var. 1 BGB). In dem Fall gibt es jedoch eine Ausnahme, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (§ 577a Abs. 1a S. 2 BGB).
Der BGH musste sich nun mit der Frage auseinandersetzen, ab welcher Verbindung Verwandte als Familienangehörige im Sinne einer Eigengebdarfskündigung gelten.
Entscheidung des BGH
In Berlin hatte eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) eine Wohnung gekauft und meldete sogleich Eigenbedarf für einen Gesellschafter an. Die Sperrfrist für Personengesellschaften gelte für sie nicht, stand im Kündigungsschreiben an die Mieter: Die Ausnahmeregelung falle nämlich dann weg, wenn die Gesellschafter einer GbR derselben Familie angehörten. Und sie, die neuen Vermieter, seien Cousins.
Nach unterschiedlichen Urteilen der Vorinstanzen wies der Bundesgerichtshof die Räumungsklage der GbR gegen die Mieter endgültig ab (VIII ZR 276/23). Cousins seien nicht Teil „derselben Familie“ im Sinne der mietrechtlichen Ausnahmeregelung. Diese Regelung gelte nur für den Personenkreis, dem ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis. Der Gesetzgeber habe vielmehr eine typisierende Betrachtung ohne Rücksicht auf die Bindung im konkreten Einzelfall beabsichtigt. Dies bewirke zugleich für Vermieter und Mieter Rechtssicherheit und Planbarkeit.
Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23
