Mietrecht Schönheitsreparaturklauseln in AGB: Wohnung unrenoviert übernommen?
Immer wieder müssen sich die Gerichte mit der Problematik der Schönheitsreparaturen auseinandersetzen. Im Wesentlichen geht es darum, dass der Vermieter dem Mieter im Mietvertrag auferlegt, dass der Mieter an der Wohnung Renovierungsarbeiten vornehmen soll. Ob die Klausel wirksam ist, entscheidet sich häufig danach, wie die Verpflichtung im Detail ausgestaltet ist.
Wann sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam?
Der BGH musste sich bereits häufiger mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln auseinandersetzen. Sofern es sich um AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) handelt, stellt sich regelmäßig die Frage, ob diese der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Das ist nicht der Fall, wenn der Vertragspartner des Verwenders der AGB unangemessen benachteiligt wird. Relevant sind dabei vor allem folgende Fallgruppen:
Starre Fristen
Unwirksam ist eine Klausel, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach starren Fristen verpflichtet, auch wenn tatsächlich noch gar kein Renovierungsbedarf besteht. Dadurch würde die Instandhaltungspflicht des Mieters über die nach dem Grundprinzip des § 535 BGB für den Vermieter vorgesehenen Instandhaltungspflicht hinausgehen ( BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 - VIII ZR 361/03 ). Zulässig sind jedoch flexible Fristen, die lediglich eine Orientierungshilfe darstellen.
Wohnung unrenoviert übernommen
Eine unangemessene Benachteiligung stellt es ebenfalls dar, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und dem Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturklauseln kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Begründet hat der BGH dies damit, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat ( BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14)
Quotenabgeltungsklauseln
Häufig finden sich in Mietverträgen auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Diese bestimmen dass der Mieter für künftig entstehende Kosten anteilig aufkommen soll, falls das Vertragsverhältnis vor Fälligkeit der Verpflichtung zur Vornahme der Renovierungsarbeiten endet. Diese sind laut BGH ebenfalls unwirksam, da sie von dem Mieter bei Vertragsschluss mehrfache hypothetische Betrachtungen verlangen, die keine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen ( BGH, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13 ).
Farbklausel
Eng verwandt mit der Problematik der Schönheitsreparaturklauseln sind Farbklauseln in Mietverträgen, d.h. wenn dem Mieter vorgeschrieben wird, dass er die Wohnung mit einer bestimmten Wandfarbe zurückgeben muss. Diese Regelungen sind laut BGH ebenfalls unwirksam, da die Gestaltungsfreiheit des Mieters eingeschränkt wird. Allerdings ist eine Einschränkung auf dezente Farben zulässig, da dann noch ein gewisser Spielraum für den Mieter vorhanden ist ( BGH, Urt. v. 22. 2. 2012 − VIII ZR 205/1 ).
Individualvereinbarung
Wichtig zu erwähnen ist, dass diese Klauseln wohl nur im Rahmen von AGB unwirksam sind. Sofern es sich um Individualvereinbarungen handelt, gelten die Maßstäbe der §§ 134, 138 BGB, die in der Regel mehr zulassen als der § 307 BGB (der nur auf AGB Anwendung findet).
Aktuelle Entscheidung des BGH
In der aktuellen Entscheidung des BGH ( Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 ) stütze sich die Mieterin auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel. Entscheidend war diesmal aber, wer die Beweislast dafür trägt, ob die Wohnung tatsächlich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben wurde.
Sachverhalt
Eine Mieterin forderte von der Vermieterin einen Kostenvorschuss von 26.210 Euro, weil sie die Wohnung renovieren wollte. Vertraglich sei vereinbart, dass die Mieterin die Schönheitsreparaturen auszuführen habe, erklärte die Vermieterin. Doch die Mieterin hielt die entsprechende Klausel für unwirksam und zog vor Gericht. Zusätzlich verlangte die Frau die Feststellung, dass sie berechtigt sei, die Miete um zehn Prozent zu mindern, solange die Wohnung nicht renoviert werde.
Wie hat der BGH entschieden?
Den Rechtsstreit verlor die Mieterin in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof (VIII ZB 43/23). Unwirksam wäre die Klausel, wenn sie starre Renovierungsfristen festlegen würde, so die Bundesrichter. Das sei hier aber nicht der Fall: Die Fristen sollten sich vielmehr verlängern oder verkürzen, je nach dem Zustand der Wohnung und dem Grad ihrer Abnutzung. Demnach seien Schönheitsreparaturen nur fällig, wenn konkreter Renovierungsbedarf bestehe.
Die Klausel sei also nicht unwirksam. Infolgedessen sei die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf die Mieterin übertragen worden. Da somit die Vermieterin nicht zum Renovieren verpflichtet sei, komme eine Mietkürzung aus diesem Grund ebenfalls nicht in Frage.
Unwirksam wäre die Klausel zu den Schönheitsreparaturen allerdings, wenn die Vermieterin tatsächlich beim Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben hätte. In so einem Fall müssten Mieter nicht renovieren, jedenfalls nicht ohne „angemessenen Ausgleich“ durch den Vermieter. Dass die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde, müsse aber im Streitfall der Mieter nachweisen. Das sei der Mieterin nicht gelungen.
Fazit
Aus der Entscheidung ergibt sich also, dass der Mieter die Beweislast dafür zu tragen hat, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde. Wenn sich im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel befindet, empfiehlt es sich daher, bei der Übergabe der Wohnung dessen Zustand sorgfältig zu dokumentieren.
