Mietrecht Niederlande Vermietung von Wohnraum im Wandel: eine neue Realität (NL)
Seit einiger Zeit herrscht Unruhe in Bezug auf die Vermietung von Wohneigentum. Mit der Einführung der Gesetze Wet goed verhuurderschap (Gesetz über ordnungsgemäße Vermietung), Wet betaalbare huur (Gesetz über bezahlbare Mieten) und Wet vaste huurcontracten (Gesetz über feste Mietverträge) wurden neue gesetzliche Grenzen gesetzt. Grenzen, die bestimmten Ertragsmodellen einen Riegel vorschieben und die Freiheit der Wohnungsvermieter (noch) weiter einschränken. Die Folge: Vermieter suchen nach Ausweichmöglichkeiten und alternativen Lösungen, um den Status quo zu erhalten. Ob das vor Gericht Bestand hat, werden wir in der nächsten Zeit sehen.
Gleichzeitig setzt auch die Justiz neue Grenzen. Immer häufiger prüfen die Gerichte von sich aus, ob es in Mietverträgen missbräuchliche Klauseln gibt. Um diese Klauseln dann für nicht anwendbar zu erklären.
Die Gerichte sind dazu aus Gründen des Verbraucherschutzes durch europäische Verordnungen verpflichtet. Eine Klausel ist missbräuchlich, wenn sie „entgegen den Geboten von Treu und Glauben das Gleichgewicht der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien zum Nachteil des Verbrauchers erheblich stört“. Zum Beispiel, wenn eine Klausel den Verbraucher rechtlich schlechter stellt als das Gesetz.
Mehrere missbräuchliche Vertragsstrafenklauseln und Inkassokostenklauseln wurden bereits für unwirksam erklärt. Zugegebenermaßen ärgerlich für den Vermieter, aber nicht unüberwindbar. Das änderte sich, als ein Gericht letztes Jahr in den so genannten „Bouwinvest-Urteilen“ entschied, dass Bouwinvest Mieterhöhungen auf Grundlage einer missbräuchlichen Mieterhöhungsklausel (VPI + maximal 3 %) vorgenommen hatte. Infolgedessen, so das Gericht, ist die Klausel nichtig, alle Mieterhöhungen müssen rückgängig gemacht werden und künftige Mieterhöhungen sind nicht möglich. Folglich schuldete der Mieter während der gesamten Laufzeit des Mietvertrags nur die ursprüngliche Miete, und der Vermieter musste die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen.
Diese Urteile hatten auf den gesamten Sektor der Privatvermietung Auswirkungen. Die fragliche Mieterhöhungsklausel findet sich nämlich in den meisten Mietverträgen für Wohngebäude. Dies hat natürlich enorme Auswirkungen auf den Ertrag und den Wert von Immobilienportfolios. In zwei weiteren Fällen wurden daher dem Hoge Raad Fragen zur Missbräuchlichkeit der Änderungsklausel und ihren Folgen vorgelegt.
Kürzlich gab der Rechtsberater des Hoge Raad eine Stellungnahme zu dieser Frage ab. Er kam zu dem Schluss, dass eine Bestimmung im Mietvertrag, die eine jährliche Mieterhöhung auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes zuzüglich eines Zuschlags von bis zu 3 % vorsieht, in der Regel nicht als missbräuchliche Klausel einzustufen ist. Dies gibt den Vermietern Hoffnung. In der Tat folgt der Hoge Raad häufig dem Rat seiner Rechtsberater. Es bleibt abzuwarten, ob der Hoge Raad dies auch jetzt tut.
All diese Entwicklungen deuten jedoch klar darauf hin, dass Vermieter von Wohnraum nicht einfach alte Verträge kündigen können. Denn das, was Vermieter tun dürfen und müssen, hat sich erheblich verändert. Sie sind gut beraten, Ihre Musterverträge noch einmal genau zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.