Mietrecht Erste Gerichtsentscheidung zur Mietzinsminderung aufgrund der COVID-19-Pandemie

Mittlerweile liegen die ersten Gerichtsentscheidungen über die von Geschäftsraummietern geltend gemachten Mietzinsminderungen, die auf einem eingeschränkten Gebrauch des Bestandobjektes aufgrund der Covid-19-Pandemie basieren, vor. Die vorliegenden Entscheidungen sind teilweise noch nicht rechtskräftig, sodass das letzte Wort wohl der OGH haben wird.

Entscheidung des LGZ Wien vom 17.02.2021

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hatte am 17.02.2021, 39 R 27/21s als Berufungsgericht über folgenden Sachverhalt zu entscheiden:

Der Betreiber einer Buchhandlung bezahlte aufgrund der behördlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie und der damit einhergehenden Untersagung, den Kundenbereich der im Mietobjekt betriebenen Buchhandlung im ersten Lockdown zu betreten, die Miete nur unter Vorbehalt und begehrte im gegenständlichen Verfahren die Rückzahlung des aliquoten Teils der Miete. Der Buchhändler versuchte während des damaligen Betretungsverbotes weiterhin kontaktfrei an Stammkunden zu liefern. Der Umsatz sank dennoch auf zwei bis fünf Prozent im Vergleichszeitraum. Um einen Fixkostenzuschuss suchte der Unternehmer nicht an.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien ging als Berufungsgericht von einer Anwendbarkeit der Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB aus. Entsprechend der Bestimmung des § 1104 ABGB ist ein Miet- oder Pachtzins dann nicht zu entrichten, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle (Seuche etc.) gar nicht gebraucht und benutzt werden kann. Sofern der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstandes behält, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen (§ 1105 Satz 1 ABGB). Die Covid-19-Pandemie ist im Hinblick auf die zu ihrer Bekämpfung erlassenen Gesetze und Verordnungen als Seuche im Sinne der angeführten Gesetzesbestimmung zu qualifizieren. Betretungsverbote, wie im gegenständlichen Sachverhalt, sind laut dem Gericht die Folge eines außerordentlichen Zufalls im Sinne dieser Bestimmung.

Zudem war vom Gericht zu prüfen, ob der Unternehmer im Rahmen der ihn treffenden Schadenminderungspflicht um einen Fixkostenzuschuss ansuchen hätte müssen. Das Berufungsgericht ging davon aus, dass es nicht Aufgabe des Geschäftsraummieters sei, durch Verzicht auf eine ihm gesetzlich zustehende Mietzinsbefreiung oder -minderung auf Kosten des Steuerzahlers Förderungsleistungen zu beantragen, um diese dem Vermieter zukommen zu lassen.

Die Höhe der Minderung des Bestandzinses ist gemäß §§ 1104f ABGB in gleicher Weise wie im Rahmen der in der Praxis gebräuchlichen Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 ABGB durch Vergleich des Bestandzinses ohne Mangel und dem am Markt erzielbaren Bestandzins mit dem Mangel zu ermitteln (relative Berechnungsmethode).

Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass eine Buchhandlung üblicherweise von ihrem Verkaufsraum lebt. Nachdem Internetverkäufe sowie die Nutzung von Auslage und Lagerräumen demgegenüber entsprechend dem Gericht weniger ins Gewicht fallen, war die vom Mieter vorgenommene Mietzinsreduktion von etwa 64 % aus Sicht des Gerichts sogar vermieterfreundlich und daher nicht zu korrigieren.

Entscheidung des BG Wien-Meidling vom 28.10.2020

Das BG Wien-Meidling hatte am 28.10.2020, 9 C 368/20b über die geltend gemachte Mietzinsminderung der Betreiberin eines Frisiersalons zu entscheiden.

Die Betreiberin des Frisiersalons zahlte im Monat April 2020 nur die Betriebskosten, jedoch keine Miete und teilte dies der Vermieterin unter Verweis auf die behördliche Schließung ihres Unternehmens auch mit. Das Gericht subsumierte den Sachverhalt auch in diesem Fall unter die Bestimmung des § 1104 ABGB und ging davon aus, dass die Betreiberin des Frisiersalons im Monat April 2020 tatsächlich keinen Mietzins zu entrichten hatte, da sie aufgrund der behördlichen Schließung ihres Frisiersalons keinen Umsatz erzielen konnte, zumal sie ihrer im Mietvertrag bedungenen Geschäftstätigkeit nicht nachgehen konnte.

Die Lagerung von Waren war im gegenständlichen Fall nicht zu berücksichtigen, da diese nicht typischerweise für den eigentlichen Betriebszweck als Verkaufslokal erforderlich war.

Zusammenfassung

Die ersten gerichtlichen Entscheidungen qualifizieren die Covid-19-Pandemie als Seuche im Sinne der §§ 1104 und 1105 ABGB und ermöglichen damit eine an die in der Praxis bekannte und gebräuchliche Bestimmung des § 1096 ABGB angelehnte Mietzinsminderung. Es bleibt dennoch abzuwarten, ob der OGH eine abweichende Entscheidung treffen wird.

In der Praxis ist vor allem darauf zu achten, dass eine Mietzinsminderung nur dann Erfolg haben kann, wenn eine solche nicht vorab vertraglich abbedungen wurde.